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房贷终于降了!对这几类人影响最大!

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慧择小马老师 · 2月前416 人看过

有一个消息,让人很激动。


“银行主动给咱们降房贷了。”


买首套房的家庭,房贷利率下限调整为LPR减20个基点。


(图源:财联社微博)

这有啥用?


简单粗暴地说,之前最低房贷利率是4.6%,如果套上现在的新政策,贷款利率能降到4.4%。


如果买500万的房子,能省下37.8万利息!



央行降息,你真能少还贷吗?


不一定。


如果你正打算买房,买的是普通住宅,当地的银行响应了政策、降了息。


那恭喜你,这波红利,你吃到了。


如果按贷款100万、等额本息、30年来算,一个月可以少还100多块利息,苍蝇腿也是肉。


不过,也不必高兴太早。


这个新政策,可能与有些人无关。


1

想在一线城市买房的人


因为这次并不算是全面降息,只是给了一个执行利率下限。


具体下不下调、下调多少,各城市不同,城市里的某些银行,也不一定会跟。


像房贷利率本身就不算高的一线城市,比如深圳首套现行是4.9%,还真不一定会下调。


这就好比,你去买个东西。虽然市场底价从30块降到了25块。


但商家原来标价30块,不少人还是愿意屁颠屁颠去买。


商家就没必要降价了。


2

已经开始还贷的人


这就有点损了,已经买好房、正在还贷了,哪怕你是上个月才开始还贷。


不好意思,这次降息跟你没关系。



比起“减贷”,有人更想提前还贷


其实今年各种和房子有关的政策,目的很明显了。


明示暗示大家去买房。


毕竟很多三四线城市,房地产才是拉动经济的“马车”。


但从4月的新增贷款数据来看,大家似乎没有被说动(看图)↓


(图源:Wind,国盛证券研究所)


居民信贷依然是负增长。


意味着大家即使有钱,不少人也还是在观望“房市”。


这堵“围城”要不要进去?等等看吧!可能会有更好的投资路径。


倒是有不少之前“负贷前行”的买房人,开始着手提前还贷了。


有一个网友在“内忧外患”下,今年也加入了提前还贷大军。她说:


“两年的疫情、裁员,对之后的收入突然没那么乐观了。


趁手里有点钱,减轻点贷款压力,赶紧还贷。


再加上,投资环境肉眼可见的恶化了,基金股票被套、P2P跑路,楼市以后有多少上涨空间,也不清晰。


提前还贷,实打实地省几十万利息,挺香~”


不过作为一个背贷几年的“过来人”,提前还贷,到底能不能省钱,还真不好说。


我来帮你算个帐。



提前还贷,真能省钱吗?


在“要不要提前还贷”这道选择题里,最核心的决策方式,是对比收益。


对比的是↓


① 提前还房贷,能节省多少利息?

② 不提前还房贷,能赚到多少收益?


如果①≤②,那果断不还。

如果①>②,那还要讨论讨论。


用我在某红色软件上看到一个真实案例举例:


买房贷款20万,等额本金20年还清,当下房贷利率4.655%。


妹子给自己算的2个方案:


① 提前还房贷

节省的利息=9.35w(去支*宝搜一下房贷计算器,能算出来)


② 不提前还房贷

20万放支付宝,20年能有10.8w


①<②,所以选择不提前还贷


(来源:小红书)


不过这位网友有点理想化了,因为她忘了支付宝利率也是持续走低。


20年算下来利息拿不到10w。即使按平均年利率2%来算,20*2%*20=8万。


而我刚看了一眼,目前余额宝利率,只有可怜的1.89%了。


不过如果不提前还贷,有更好的方案吗?


当然有,比如把这20万放进利率稳定的产品里。


像增额终身寿险就可以考虑,20年能到39.5万,跟本金比增值了19.5万。


怎么算的,画个表给你看下:



这笔钱在20年里,还能多“生”出近20万来。会算账的都知道,不还更划算。


而且吧,如果我们算出来①比②大不了太多,也建议不提前还贷。


我们现在的房贷利率采取的是LPR的计价方式,跟5年期的LPR挂钩。


从LPR的长期趋势来看,都是往下走的。


也就是说,我们啥都不干,要还的月供自己就会越变越少。


(图源:中国货币网)


更何况,我们的房贷是最长30年的分期付款,越到后面,钱越没那么值钱。


所以,如果手上确实有一笔钱,我们可以考虑扔到增额终身寿险里。


既可以做闲钱增值,又可以当养老储备,比现在一口气还了贷款,要更有安全感一些。



提前还贷,要注意什么?


当然,如果你的房子,买在房贷利率的高点,一定要提前还贷,一些点需要提醒你注意:


1、了解提前还贷规则


不同的银行,提前还贷的规矩是不同的。有的银行会要求交违约金或者罚息。


是否能够办理提前还款,也需要了解。


大部分银行要求贷款满1年才能申请。


部分银行APP上,就有提前还款的试算功能。


(图源:某银行APP截图)


但具体还款细节,建议还是找银行经理或打电话咨询放款的银行,以免出幺蛾子。


2、确定还款方式


一般银行会给我们两个选择。


a. 年限不变,减少月供

b. 月供不变,缩短年限


还是用前面网友贷款20万的例子,现在选择提前还10万。


(图源:提前还贷小程序截图)


选方式b,能少还点利息。但选方式a,月供压力能小点。


这两种说实话,各有优劣,没有哪个绝对胜出。


所以选哪个,就看你的需求。想减轻月供压力选a,想早点还完房贷选b。


小马结语:


不过话说回来,与其在买房之后纠结要不要提前还房贷,倒不如在买房之前,就做好资金的分配、账户的划分。


参考标准普尔象限图,具体比例可以自己把控。



投资这块,小马老师不给太多建议。


但保险这块,建议大家做好规划。


有些朋友一股脑把钱投进房市、股市,结果三十老几,上有老下有小,却在健康保障的路上裸奔,很危险。


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